Los 'pisos para abuelas' juegan un papel sorprendente en el alivio de los problemas de vivienda de California

Una versión anterior de este artículo decía incorrectamente que Heather Millstone se mudó a Los Ángeles desde Nueva York. Se mudó de Baltimore. También dijo incorrectamente que los bloques de brisa en su unidad de vivienda accesoria eran de concreto. Son de terracota. El artículo ha sido corregido.

LOS ÁNGELES — Cuando Heather Millstone se mudó de Baltimore a Los Ángeles y comenzó a buscar una casa, tenía un objetivo principal: una casa con un jardín lo suficientemente grande como para construir otra casa más pequeña para poder alquilar una de las propiedades para complementar sus ingresos. .

A pocas cuadras, Lali Grewal y su esposa, Anne Marie, hicieron un cálculo similar cuando se mudaron a la ciudad el verano pasado. Ahora viven en una casa pequeña pero acogedora detrás de una casa más grande que están arreglando para alquilar.

Millstone y los Grewal son parte de una tendencia que se está extendiendo por todo el estado y, para sorpresa de los legisladores, tiene el potencial de desempeñar un papel importante para abordar la crisis de vivienda de California: la unidad de vivienda accesoria.

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Las propiedades multifamiliares son increíblemente difíciles de construir en las principales ciudades del estado por razones que incluyen la falta de espacio, las leyes ambientales y la oposición del vecindario. Pero construya una ADU, una pequeña casa unifamiliar con sus propios servicios públicos y entrada, y prácticamente nadie pestañea. Multiplicadas miles de veces, como ha estado ocurriendo en los últimos años, las estructuras comienzan a parecer una solución importante, aunque solo sea parcial, a las necesidades de vivienda asequible del estado.

“La capacidad de poder eliminar barreras y apoyar la creación de ADU ha sido una estrategia muy importante en nuestra capacidad de expandir la oferta de viviendas”, dijo Lourdes Castro Ramírez, secretaria de Negocios, Servicios al Consumidor y Vivienda de California. "Me complace mucho ver cómo las comunidades han adoptado este enfoque y creo que la gente ha podido reconocer los beneficios sociales, económicos y comunitarios de las ADU".

Los números cuentan la historia: se emitieron más de 23 000 permisos ADU en California el año pasado, en comparación con menos de 5000 en 2017, que fue cuando los permisos ADU comenzaron a despegar gracias a los cambios legislativos y regulatorios en el estado. El estado ahora requiere una aprobación de permisos más rápida por parte de las localidades y establece que las ciudades deben permitir ADU de al menos 850 pies cuadrados, aunque muchas son mucho más grandes. Se están debatiendo varios otros proyectos de ley en Sacramento, incluido uno del asambleísta Phil Ting (D) que permitiría a los propietarios vender sus ADU por separado de sus casas principales.

Los Ángeles eclipsó a otras ciudades el año pasado en permisos ADU, emitiendo 7160 en 2022, en comparación con 662 en San Diego, la ciudad con el siguiente total más alto de ADU. En comparación, solo se emitieron 1387 permisos en Los Ángeles el año pasado para viviendas unifamiliares. El número de permisos ADU emitidos en Los Ángeles fue superado solo por los 13,400 permisos emitidos para estructuras de unidades múltiples.

California no es el único estado donde las ADU están despegando. Oregón también los ha adoptado, al igual que algunas ciudades de Montana, y el estado de Washington aprobó recientemente una ley que facilita su construcción. En total, se han introducido unas 40 leyes en todo el país que abordan las ADU de una forma u otra, aunque algunas son tan simples como proporcionar un estudio del tema, según Salim Furth, director del Proyecto de Urbanidad en el Mercatus Center en George Universidad Mason.

Las ADU ofrecen múltiples beneficios, dicen los partidarios: Tienden a alquilar a precios relativamente bajos y pueden colocarse en vecindarios que ya están densamente poblados pero que son deseables debido a su proximidad a los trabajos, el transporte público, las escuelas u otras comodidades. Aunque las ordenanzas locales en Los Ángeles y en otros lugares tienen como objetivo evitar su uso como alquileres a corto plazo tipo Airbnb, los propietarios pueden usarlos para obtener ingresos adicionales por alquiler, o para alojar a amigos, familiares o incluso a sus propias abuelas, remontándose al "piso de la abuela" original. " apodo.

Los expertos señalan que incluso si una ADU está ocupada por la abuela de alguien, esa es una casa que queda disponible en otro lugar, mientras que al mismo tiempo mantiene unidas a las familias extendidas.

Viviendas accesorias ofrecen solución

"La velocidad a la que las ADU han podido escalar en todo el estado ha sido realmente sorprendente", dijo David García, director de políticas del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley. "Muestra una demanda reprimida de los propietarios de querer hacer más con su tierra", dijo García, y agregó que "debido a la crisis de asequibilidad de California, muchos californianos están conectados personalmente con alguien que experimenta inseguridad de vivienda", lo que lleva a algunos propietarios a querer para hacer algo para ayudar.

En gran parte debido a la falta de suministro, el costo de alquilar o comprar una propiedad en California se ha vuelto prohibitivo para muchos residentes, con el costo medio de alquiler en el estado un 41 por ciento más alto que en el resto del país, según el sitio de bienes raíces Zillow. Los precios de las casas son más del doble del promedio nacional. La falta de vivienda está en niveles críticos y, en los últimos años, los residentes de California han comenzado a huir a Texas, Florida u otros estados con costos más bajos.

El deseo de hacer una contribución personal para disminuir los problemas de vivienda de Los Ángeles es un motivador clave para los Grewal. Lali Grewal ha invertido tanto en el éxito de las ADU que comenzó su propia empresa para ayudar a los clientes a construirlas y financiar su construcción.

"La forma en que las personas acumulan riqueza en Estados Unidos es a través de bienes raíces", dijo Grewal. "La idea general era crear más viviendas, especialmente en los barrios pobres".

El costo de construir una ADU puede rondar los $300,000, por lo que el financiamiento puede convertirse en una barrera para muchos propietarios, especialmente porque los bancos tienen poca experiencia en el manejo de préstamos para estos tipos de estructuras relativamente nuevas. Un programa estatal de $ 100 millones que otorgó subvenciones de hasta $ 40,000 para ayudar a las personas solo con la fase de planificación se agotó en unos meses, y dado que California experimenta un déficit presupuestario, no se espera asistencia estatal adicional, al menos por ahora.

Sin embargo, un estudio del NYU Furman Center encontró que las ADU no se están construyendo en los vecindarios más ricos, sino más a menudo en áreas de ingresos bajos a medios y, a menudo, en lugares con acceso relativamente bueno a los puestos de trabajo.

"Eso sugiere que no son las personas ricas las que buscan construir casas con piscinas u oficinas para trabajar desde casa", dijo Christopher Elmendorf, autor del estudio en la facultad de derecho de UC Davis. "Eso es consistente con la teoría de que esta es una forma viable de desarrollo en lugares que de otro modo no podrías" construir fácilmente.

Millstone y los Grewal viven cerca del Dodger Stadium en un vecindario ubicado entre la Interestatal 5 por un lado y el río LA por el otro. Su nombre oficial es Elysian Valley, aunque generalmente se lo conoce como Frogtown. El área ha escapado en gran medida a la gentrificación en los últimos años, aunque han surgido un par de cafés para atender a los ciclistas que recorren el río LA.

Para Millstone, hacer que su ADU se sintiera parte de la comunidad fue clave. Pequeños toques, como mosaicos, se remontan a las raíces latinas del área, mientras que se exhiben plantas y materiales nativos de California. Aunque la ADU ocupa un espacio relativamente pequeño de 650 pies cuadrados, los techos altos y los bloques de terracota tallados le dan una apariencia espaciosa y permiten el flujo de aire. Comparte el espacio con sus dos perritos, Stevie Nicks y Lindsey Buckingham.

Millstone aún no ha alquilado la casa principal de su propiedad, pero estima que cuando la ponga en el mercado por el valor total del alquiler, fácilmente podrá obtener alrededor de $5,000 por mes.

La ADU está separada de la casa principal por un pequeño camino de entrada y algunos arbustos, lo que la hace sentir como una residencia separada. "Es ideal", dijo Millstone.

Sin embargo, las ADU pueden eventualmente traer un cambio importante a este vecindario. Los desarrolladores han descendido recientemente, adquiriendo propiedades por alrededor de $ 800,000 y vendiéndolas por el doble de ese precio, pero solo después de agregar una ADU.

"Está creando mucho valor, especialmente en el área de Frogtown. Muchas familias se están mudando, así que piensan 'busquemos otra fuente de ingresos'", dijo el desarrollador Jesse Zamora, mientras inspeccionaba una propiedad en el vecindario que está preparando. para poner en el mercado por $ 1,6 millones. "Creo que es genial. Creo que necesitamos la vivienda".

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Sin embargo, los residentes de toda la vida notan que adquirir una ADU como propiedad de alquiler no es algo que se deba hacer a la ligera.

Grove Pashley construyó una ADU de 1,200 pies cuadrados, el tamaño máximo establecido por el estado, hace unos cinco años, justo cuando la ola actual de ADU comenzaba a aumentar. Su propiedad colinda con el río y tiene gallinas y patos compartiendo espacio con plantas nativas.

Pashley dijo que su ADU ha funcionado muy bien: ha tenido dos inquilinos en los últimos cuatro años y dijo que les ha reducido el alquiler porque simpatiza con los inquilinos y los altos precios en Los Ángeles. Pero es consciente de la responsabilidad que asumió y espera que otros también lo sean.

"Veo propiedades en todo Frogtown con ADU", dijo Pashley. "Es un compromiso seguir este camino porque ahora eres un vecino y un arrendador".